Advogado Imobiliário: Soluções Reais para Problemas Imobiliários Complexos

 

O Papel Estratégico do Advogado Imobiliário

O advogado imobiliário atua para regularizar transações, proteger patrimônio e resolver litígios envolvendo imóveis residenciais, comerciais e de investimento. Ele acompanha mudanças legais e jurisprudenciais, antecipa riscos e constrói soluções alinhadas às metas do cliente.
  • Aquisição, venda e regularização de imóveis.
  • Análise de riscos e documentos (cartório, certidões, ônus).
  • Contratos (compra e venda, locação, permuta, incorporação).
  • Ações como usucapião, reintegração de posse e extinção de condomínio.
Benefício direto: atuação preventiva reduz custos, evita disputas e preserva a valorização do ativo imobiliário.

Usucapião: Transformando Posse em Propriedade

A usucapião consolida a propriedade quando há posse prolongada, mansa, pacífica e com animus domini (intenção de dono). A propriedade só se torna plena com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Requisitos: posse contínua, sem oposição, com atos de dono (manutenção, impostos).
  • Prazos usuais: 15 anos (extraordinária), 10 anos (ordinária) e hipóteses de 5 anos (especial urbana/rural).
  • Valor de mercado: imóveis irregulares podem valer até 40% menos.
Importante: contrato particular ou escritura sem registro não transfere propriedade. O processo pode ser judicial ou extrajudicial, a depender do caso.

Regularização Imobiliária Além da Usucapião

Retificação de Área ou Metragem

Quando a matrícula do imóvel não reflete a área real, a retificação corrige medidas, divisas e coordenadas para garantir segurança e liquidez (financiamento, venda, partilha).

Extinção de Condomínio

Se coproprietários não desejam manter a titularidade conjunta, é possível dividir o bem ou vendê-lo e partilhar o valor, conforme o Código Civil.

Adjudicação Compulsória

Comprador quitou o preço e o vendedor se recusa a outorgar a escritura? A adjudicação compulsória supre a vontade do vendedor por decisão judicial, permitindo o registro em nome do comprador.

Inventário e Partilha

Imóveis em nome de falecidos exigem inventário para transferência aos herdeiros. Sem isso, o bem fica “travado” e não pode ser vendido, financiado ou regularizado.

Due Diligence Imobiliária: Auditoria Essencial

A due diligence é uma investigação documental e técnica antes da compra, para reduzir riscos e evitar surpresas. Ela identifica fraudes, ônus, ações, passivos e irregularidades urbanísticas.
  • Matrícula, cadeia dominial, ônus e certidões.
  • Situação fiscal e judicial do vendedor.
  • Conformidade urbanística (alvarás, Habite-se, zoneamento).
  • Inspeção física: infiltrações, rachaduras, vícios aparentes.
Resultado prático: decisão de compra informada, negociação mais segura e mitigação de passivos futuros.

Contratos Imobiliários: Segurança na Prática

Modelos genéricos raramente protegem de verdade. Um contrato bem estruturado evita litígios e previne prejuízos, com cláusulas de prazos, obrigações, garantias, multas, entregas e vistorias.
  • Compra e venda: preço, pagamentos, financiamento, garantias, multas.
  • Locação (Lei 8.245/91): qualificação, descrição do imóvel, responsabilidades e reparos.
  • Permuta/incorporação/loteamento: exigem desenho contratual sob medida.

Distrato Imobiliário e Atraso na Obra

Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)

Na desistência do comprador, há direito à restituição das quantias pagas com retenções limitadas (comissão de corretagem e multa até o teto legal). O quadro-resumo é obrigatório e aumenta a transparência.

Atraso na Entrega

Existe tolerância contratual de 180 dias. Ultrapassado o prazo, podem incidir penalidades (como multa mensal) e o adquirente pode optar pela rescisão com devolução integral.
Dica prática: guarde e-mails, aditivos e comunicados da incorporadora para comprovar atrasos e negociar (ou acionar) com mais força.

Defeitos Construtivos: Reparos e Indenizações

Vícios como infiltrações, rachaduras e falhas estruturais devem ser sanados pelo construtor. Há garantia legal de 5 anos para solidez e segurança da obra, além de outras tutelas do CDC.
  • Reparo obrigatório e adequado (ou abatimento do preço).
  • Indenizações por danos materiais e, em certos casos, morais.
  • Perícia e laudos técnicos fortalecem a prova do vício e do nexo causal.

Consultoria Imobiliária: Planejamento e Sucessão

Decisões como doação/venda para filhos, compra com sócios, blindagem patrimonial e planejamento sucessório exigem análise fiscal, civil e urbanística. O especialista estrutura o caminho mais vantajoso, documenta anuências e previne impugnações futuras.

Outras Frentes Essenciais

Reintegração de Posse

Em caso de invasão, a via correta é a ação de reintegração, não a autotutela. Medida liminar pode ser concedida para devolver a posse rapidamente quando a prova é robusta.

Direito Condominial

Assessoria para síndicos e administradoras em cobrança de cotas, aplicação de multas, atualização de convenção e mediação de conflitos para manter a harmonia e a valorização do patrimônio comum.

Contratos de Locação

Contratos personalizados (residencial e comercial), gestão de garantias, vistorias e orientações sobre deveres de locador/locatário reduzem drasticamente litígios.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Quando a usucapião é indicada?Quando há posse mansa, pacífica e contínua por tempo suficiente, com atos de dono e sem oposição. Serve para regularizar e elevar o valor de mercado.
O que inclui a due diligence imobiliária?Verificação de matrícula, ônus, certidões, ações, regularidade urbanística e avaliação física do imóvel.
Qual a regra do distrato na compra na planta?Direito à restituição com retenções limitadas pela Lei 13.786/2018, quadro-resumo e prazos/penalidades definidos em contrato e lei.

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